Durante el pasado mes de febrero, después de dos largos y polémicos años con todo tipo de opiniones al respecto, se aprobó la nueva ley de vivienda en España. A términos generales, la entrada en vigor de esta medida regula distintos ámbitos del sector inmobiliario como las ayudas al acceso a la vivienda, la regulación de desahucios, la creación de vivienda asequible y la limitación de los precios de alquiler en las consideradas “zonas tensionadas”.
El Gobierno destacó que el proyecto de ley tiene en cuenta las competencias de las Comunidades Autónomas en lo referente a la vivienda y pretende poner a su disposición las herramientas necesarias para que se lleve a cabo este derecho básico. Entre las opiniones que más se inclinaban a favor de esta propuesta, destacan que es un paso de gigante en la dirección adecuada. Es una medida que protege a los inquilinos, ayuda a los pequeños propietarios y exige ciertas responsabilidades a los grandes propietarios.
Como definición de la vivienda digna podríamos referirnos a aquella que es habitable, accesible, eficiente energéticamente y que además garantiza el acceso a los suministros básicos sin que su uso y disfrute suponga un esfuerzo económico exagerado por parte de los ciudadanos. Estas son las principales características de la nueva propuesta de ley aprobada en febrero:
Bonificaciones para los pequeños propietarios y nuevas promociones de vivienda en los alquileres públicos
Los propietarios que cuenten con menos de 10 viviendas en su poder gozarán de ciertos beneficios e incentivos fiscales con el objetivo de promover la bajada del precio de alquiler en sus viviendas. De hecho, es posible que cuenten con una bonificación de hasta el 90% de las rentas que obtengan en caso de que los propietarios bajen el precio de su alquiler.
Por otra parte, las nuevas promociones de obra nueva estarán obligadas a tener una reserva del 30% de viviendas destinadas al parque público. De esta parte, el 15% (la mitad) estará destinada al alquiler social.
Aumento de los impuestos para las viviendas vacías
Esta medida se aplicaría a propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio que lleven vacías más de dos años. El Gobierno dará luz verde a los respectivos ayuntamientos para que aumenten la tasa del IBI para viviendas que estén vacías aplicando un recargo de hasta el 150%. A pesar de ello, deben ser las propias comunidades autónomas las que soliciten si quieren aplicar o no el control de precios en las zonas tensionadas.
Instauración de la zona de mercado tensionado
Este concepto es uno de los más importantes de la nueva ley de vivienda. Los barrios o municipios declarados como “zona tensionada” dependerán del Estado, así como de cada Comunidad Autónoma. En caso de que un territorio se declare tenso, se mantendrá bajo este estado durante un mínimo de tres años prorrogables para evitar una subida indiscriminada de los precios de las viviendas de alquiler.
Existen distintos requisitos que se han de dar para que una zona se declare tensa. En primer lugar, el precio medio del alquiler de todo el territorio ha de ser más del 30% de los ingresos medios de los habitantes de la zona. De este modo, se impondrán los índices de referencia del precio del alquiler a los que los grandes propietarios se tendrán que atener y de igual modo los pequeños propietarios que estén interesados en obtener ventajas fiscales.
Por otro lado, los inquilinos de una zona tensionada estarán en su derecho de solicitar una prórroga de su contrato de alquiler con el mismo precio por un máximo de hasta tres años, a no ser que la zona haya salido de su estado de “tensión”. No obstante, los propietarios podrán subir el alquiler hasta un 10% siempre y cuando hayan incluido mejoras en la vivienda o en contratos de largos periodos.
Limitación del alquiler a viviendas de grandes propietarios
De nuevo, los grandes propietarios serán los perjudicados con la aplicación de esta ley. En este caso, los propietarios que tengan más de 10 viviendas en su propiedad (sin incluir garajes y trasteros), se verán obligados a adaptar el precio de sus alquileres al índice de referencia de la zona donde se encuentren las denominadas zonas tensionadas. Esto limitaría el precio del alquiler al del contrato anterior.
Como todavía no está muy definido este punto, a partir de la aprobación de ley se otorgará un plazo de un año y medio para establecer este índice de referencia del precio del alquiler. Se estima que alrededor de 150.000 pisos se verían afectados por esta medida al ser los que están en manos de grandes propietarios constituidos como personas jurídicas
Creación de la vivienda asequible incentivada y del fondo social de vivienda
Debido a la creación de la vivienda asequible incentivada, junto a la vivienda protegida, los propietarios se denominan personas privadas poseedoras de ciertos beneficios con el objetivo de que el alquiler acabe reduciendo su coste.
La administración competente otorgará bonificaciones a un titular a cambio de que se destinen a la residencia habitual en régimen de alquiler o de cualquier otro tipo de contrato temporal. Este concepto se ha llevado a cabo como un mecanismo que aumente la oferta de la vivienda a precios más bajos. Así se verá favorecida la participación del sector privado y terciario a través de la aplicación de beneficios urbanísticos o fiscales entre otros.
Por último, cabe destacar que esta nueva medida pretende conseguir un parque público de alquiler y una reforma en la legislatura que se venía aclamando desde hace años. Desde 2015 han surgido más de 5.500 viviendas protegidas en territorio español y menos de un millar de todas ellas han sido destinadas al alquiler.
El mercado inmobiliario sigue en constante movimiento, unas veces avanza y otras da un paso para atrás, pero en Mas Vida Real Estate consideramos que este nuevo proyecto de ley puede dar muchas oportunidades a inquilinos y pequeños propietarios. En caso de cualquier tipo de dudas, es recomendable acudir a profesionales en el sector como nosotros, ya que solo buscamos la confianza y el bienestar de nuestros clientes.