- El IRPF por la ganancia patrimonial obtenida
- La plusvalía municipal
- El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
¿Cuándo tengo que pagar los impuestos por vender un piso?
¿Cuándo tengo que pagar los impuestos por vender un piso?
1. El IRPF
Se paga en el año siguiente a la venta, ya que cada año debemos reflejar en la declaración de la renta todo lo generado en el año anterior.
¡IMPORTANTE! Si vendiste tu piso en el 2020, tienes que declarar la venta en el IRPF de este 2021. Y la campaña de la declaración de la renta comenzó este 7 de abril. Aunque, si lo quieres pagar de forma presencial o por teléfono, para que sea la propia Hacienda que elabore tu declaración, tienes que pedir cita previa en fechas específicas.
2. La plusvalía municipal
Se paga dentro de los 30 días hábiles siguientes a la venta de la casa. Aunque, como este impuesto es de carácter municipal conviene verificar el lapso con nuestro ayuntamiento.
3. El IBI
Lo pagamos cada año solo por ser los dueños del piso, pero al vender, el importe a pagar de ese año lo podemos repartir con el comprador, según el tiempo en cada uno ha tenido la propiedad del piso.
Ahora bien, ya sabemos qué impuestos tenemos que pagar por la venta de nuestra vivienda y cuándo hacerlo. Pero ¿Cuánto se le paga a Hacienda por la venta de un piso? A continuación, explicamos con detalle cómo hacer el cálculo de cada uno de los impuestos y mencionamos las exenciones que podemos disfrutar en el IRPF para librarnos de este tributo.
¿Cómo calcular el IRPF a pagar por la venta de una vivienda?
Este impuesto es de carácter estatal y lo tenemos que pagar solamente si hemos obtenido un beneficio económico (ganancia patrimonial) con la venta de la casa. Es decir, si, a grandes rasgos, hemos vendido el piso por más dinero del que lo compramos en su día. Por tanto, si hemos tenido una pérdida con la operación no tenemos que abonar el tributo, pero debemos presentar igualmente la declaración.
Ahora bien, para saber cuánto tenemos que pagar de plusvalía (ganancia patrimonial) al vender nuestra casa, tenemos que hacer el cálculo respectivo. Y para ello, se toman en cuenta otros conceptos adicionales al precio de compra y de venta de nuestro piso como, por ejemplo, los gastos en los que hayamos incurrido al hacer ambas operaciones
1. Calcular el valor de transmisión
Como podemos ver, al valor de venta le podemos restar todos aquellos gastos y tributos que tuvimos que asumir para realizar la operación como pueden ser:
- Los honorarios de la agencia inmobiliaria
- La plusvalía municipal
- Los gastos de la cancelación registral de la hipoteca
¿Quieres saber cuánto cuesta cancelar una hipoteca en el Registro? Te lo contamos en nuestra página sobre los gastos de cancelación.
Ejemplo de cálculo del valor de transmisión
- Precio de venta: 120.000 euros
- Gastos de la venta:
- Honorarios agencia inmobiliaria: 7.000 euros
- Plusvalía municipal: 1.400 euros
- Gastos de cancelación registral de la hipoteca (si aplica): 500 euros
- Valor de transmisión: 120.000 euros - 7.000 euros - 1.400 euros - 500 euros= 111.100 euros
2. Calcular el valor de adquisición
Por su parte, al valor de compra, le podemos sumar:
- Todos los gastos inherentes a la adquisición como, por ejemplo, los que tuvimos que asumir para constituir la hipoteca, el gasto de notaría, el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) o IVA y el IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados). Eso sí, debemos tener en cuenta que las comisiones que pagamos por el préstamo hipotecario o los intereses no se incluyen.
- Los costes de cualquier reforma o reparación considerable que hayamos realizado en la vivienda. Es decir, todas aquellas reparaciones que estuvieran dirigidas a la ampliación o mejora sustancial del inmueble como, por ejemplo, el aumento de la superficie de la vivienda o el cambio completo de partes importantes de la casa como la cocina o el baño. Estos conceptos, al aumentar el valor de compra, pueden incidir en el resultado final del cálculo final del impuesto y rebajarnos la factura fiscal.
Y, a este mismo valor, le debemos restar:
- El importe de las amortizaciones que nos hayamos deducido fiscalmente como, por ejemplo, las de los gastos que nos hayamos deducido en el IRPF si hemos tenido la vivienda alquilada (gastos de reparaciones, el IBI, los gastos de comunidad, etc).
Ejemplo de cálculo del valor de adquisición
- Precio de compra: 80.000 euros
- Gastos de compra:
- Notaría: 400 euros
- Registro: 300 euros
- ITP: 4.800 euros
- Coste de reformas: 10.000 euros
- Valor de adquisición: 80.000 euros + 5.500 euros (gastos totales de compra) + 10.000 euros= 95.500 euros
3. Calcular la diferencia y aplicar el tipo impositivo
Hecho esto, el siguiente paso es calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Si el resultado es negativo, quiere decir que no tuvimos ganancia con la venta y no tenemos que pagar IRPF.
Por el contrario, si sale positivo, tendremos que aplicar el porcentaje de tributo establecido por Hacienda a cada tramo de nuestra ganancia, para saber finalmente cuánto nos toca pagar de IRPF por la venta de la vivienda:
- Ganancias hasta 6.000 euros: 19%
- Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros: 21%
- Ganancias entre 50.000 euros y 200.000 euros: 23%
- Ganancias de más de 200.000 euros: 26%
Hay que tener en cuenta que estos porcentajes de tributo se aplican de forma progresiva. Así, a los primeros 6.000 euros de ganancia le aplicamos el 19%, de los 6.000 euros y hasta los 50.000 euros el 21%, entre los 50.000 euros y los 200.000 euros el 23% y a partir de 200.000 euros el 26%. Este último tramo está vigente a partir del 2021 a raíz de la aprobación de los nuevos presupuestos generales del estado, pero no afectará a la declaración de la renta de este año, sino a la del 2022.
Ejemplo final de cálculo de la ganancia patrimonial
Ganancia patrimonial= 111.100 euros (valor de transmisión) - 95.500 euros (valor de adquisición)= 15.600 euros
A los primeros 6.000 euros le aplicamos el tipo impositivo del 19% y a los 9.600 euros restantes el 23%. Lo que da un total de: 3.156 euros de IRPF por la venta de la casa.
Si quieres conocer las exenciones que existen en el IRPF y más información sobre el IBI, visita la página de la noticia.