¿Es posible comprar una vivienda ocupada?
Sí, es posible comprar una casa o piso ocupados, y puede ser una oportunidad si sabes gestionarlo. En mi experiencia, “comprar una vivienda okupada es posible: es un proceso largo y tedioso, pero merece la pena… Los inmuebles okupados suelen venderse con descuentos que oscilan entre el 30% y el 60% respecto a su valor de mercado”. La clave está en manejar bien el riesgo temporal (no sabes cuándo recuperarás la posesión), los costes legales y el estado real del inmueble.
Principales riesgos (y cómo mitigarlos)
Incertidumbre de plazos. “Manejar la incerteza y tener paciencia son claves: el proceso de desalojo puede extenderse desde varios meses hasta años, dependiendo de la situación legal específica y la saturación de los juzgados locales.”
Costes legales añadidos. Honorarios de abogados y procuradores, tasas y posibles procedimientos (civil y, en su caso, penal).
Estado de conservación. “Es probable que la vivienda presente deterioros importantes… instalaciones eléctricas, fontanería y elementos estructurales pueden requerir intervenciones costosas.”
Deudas y cargas. Comunidad, IBI, suministros, procedimientos en curso.
Resistencia al desalojo. Puede alargar plazos y costes.
Mitigación: due diligence documental estricta, provisión de fondos para reformas y defensa jurídica especializada.
Marco legal básico que debes conocer
Para la recuperación de la posesión existen tres vías principales, según encaje el caso:
Vía civil (desahucio por precario). Procede cuando los ocupantes no tienen título. Se sustancia en el juzgado con la Ley de Enjuiciamiento Civil como norma procesal de referencia (BOE – LEC consolidada).
Vía penal (usurpación). Si la ocupación es reciente o concurren violencia/intimidación, puede denunciarse conforme al art. 245 del Código Penal (BOE – Código Penal).
Desahucio “exprés” de la Ley 5/2018, que agiliza la recuperación cuando no hay título y permite requerir a los ocupantes que lo aporten en 5 días (BOE – Ley 5/2018).
Due diligence antes de ofertar (checklist imprescindible)
Identidad y cargas: Nota simple actualizada, titularidad, embargos, hipotecas, procedimientos en curso.
Deudas vivas: Certificado de comunidad, IBI, agua/luz/gas.
Situación posesoria: Antigüedad de la ocupación, denuncias previas, si hay menores/personas vulnerables (afecta tiempos y estrategia).
Viabilidad jurídica: Vía civil/penal posible, antecedentes, juzgados competentes.
Estado técnico estimado: Sin acceso interior, calcula CAPEX con escenarios conservadores (peor caso).
Documento de compraventa: La escritura debe constar expresamente como “ocupada” y quién asume desperfectos ocultos y litigios pendientes.
Cómo valorar y negociar el precio (fórmula práctica)
Tu oferta debería partir del valor de mercado menos:
- Costes legales previstos,
- CAPEX de rehabilitación,
- Prima de riesgo por la incertidumbre temporal,
- Lucro cesante (tiempo sin rentas).
En bancos y fondos, enfatiza tu capacidad de resolución rápida (“llave en mano”). En particulares, pon en valor la liquidez inmediata y la liberación de un problema.
La compra paso a paso (de la oferta al lanzamiento)
1) Localiza oportunidades (portales; suelen estar con descuento llamativo).
2) Analiza el expediente (nota simple, deudas, procedimientos).
3) Oferta y contrato dejando constancia de la ocupación y de la asunción de riesgos/desperfectos.
4) Escritura ante notario con cláusulas específicas sobre posesión y responsabilidades.
5) Acciones legales:
- Civil (precario): Demanda, vista, sentencia y lanzamiento.
- Penal (usurpación): Denuncia, diligencias, medidas cautelares si concurren requisitos.
- Ley 5/2018 (“exprés”): Requerimiento de título en 5 días; sin título, auto de desalojo.
6) Ejecución del lanzamiento con auxilio de la autoridad cuando proceda.
Referencias normativas útiles: LEC y Ley 5/2018 para la vía civil; Código Penal para la usurpación.
Financiación y seguros: particularidades
Las entidades financieras suelen restringir hipoteca sobre vivienda ocupada o exigir mayor entrada. Alternativas: compra al contado, préstamo puente o financiación sobre otra garantía. Revisa pólizas de responsabilidad civil y de defensa jurídica; algunas coberturas excluyen ocupación.
Fiscalidad y costes asociados
ITP/IVA y AJD según el caso, más plusvalía municipal (si vendes en el futuro).
Gastos jurídicos y registrales, tasas, y rehabilitación. Integra todo en tu TIR/ROI objetivo y trabaja con escenarios (base y conservador).
Ventajas reales (cuándo sí compensa)
Cuando el descuento de compra cubre sobradamente el coste legal+CAPEX+tiempo y te deja margen de revalorización o rentabilidad bruta atractiva al ponerla en alquiler una vez recuperada. “Aunque no es para todo el mundo, con la debida diligencia y asesoramiento profesional, las ventajas pueden superar significativamente a los inconvenientes, especialmente para inversores dispuestos a manejar procesos a medio-largo plazo.”
Tres vías legales explicadas (resumen operativo)
Desahucio por precario (civil). Aporta título de propiedad; sin título de los ocupantes, procede lanzamiento. Plazos: 9–18 meses de media, muy variables por juzgado.
Penal por usurpación. Útil en ocupación recentísima o con violencia. Posibles medidas cautelares.
Ley 5/2018. Demanda civil específica: si no aportan título en 5 días, auto de desalojo. En práctica, puede alargarse, pero es la vía preferente cuando encaja en requisitos.
En cualquier caso, asesórate con un abogado especializado desde el inicio y alinea la estrategia con el juzgado local competente.
Consejos finales (lo que haría y lo que evitaría)
Haría: blindar contrato/escritura, provisionar gastos, fijar plazo objetivo y “fecha de corte” para replantear estrategia, mantener comunicación constante con letrado y comunidad de propietarios.
Evitaría: sobreofertar por prisas, infravalorar CAPEX, comprar sin verificar deudas y procedimientos, y depender de financiación que no está garantizada para inmuebles ocupados.
Conclusión y próximos pasos
Comprar vivienda okupada sí puede ser muy rentable, pero exige técnica, paciencia y un plan jurídico-financiero sólido. Si el descuento cubre holgadamente el riesgo+coste+tiempo, tiene sentido; si no, es mejor pasar a la siguiente oportunidad. Antes de decidir, revisa las normas aplicables en BOE: Ley 5/2018 (desahucio exprés), LEC (procedimiento civil) y Código Penal (usurpación). Y si quieres minimizar fricciones, deja que un equipo experto pilote la operación de principio a fin.
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