Alquiler con opción a compra: ¿en qué consiste?
En las casas en alquiler con opción a compra existe un contrato mixto en el que se incluyen dos acuerdos: uno de alquiler y otro de posible futura compraventa. De este modo, el inquilino vive arrendado durante un período de tiempo concreto y, una vez transcurrido ese plazo, tiene derecho a comprar la vivienda al precio que se haya pactado, al que se descontarán las rentas de alquiler que haya abonado hasta esa fecha.
Según publica el Tribunal Supremo, se trata de «un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante».
El alquiler con opción a compra no tiene por qué tener una cuota de arrendamiento más alta, pero sí deberemos hacer un desembolso inicial para aportar la prima por la opción a compra si el propietario nos la pide. Esta prima, además, tributa por el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP).
¿Cómo es el contrato de las casas en alquiler con opción a compra?
El contrato de las casas de alquiler con derecho a compra no es de los más típicos, ya que no está regulado expresamente en el Código Civil, aunque sí está aceptado por el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Para que el contrato del alquiler con derecho a compra sea vigente, deben aparecer estipulados el objeto del contrato y el precio, según el Tribunal Supremo. Es decir, que aparezcan estipulados los años en los que se vivirá de alquiler, el precio de venta de la vivienda y si se ha aportado o no una prima inicial.
Por lo tanto, en el contrato de alquiler de la vivienda debería aparecer:
- Plazo de arrendamiento (máximo 5 años)
- Plazo en el que se puede comprar la vivienda
- La mensualidad del alquiler
- Quién pagará los gastos de la comunidad o una posible reforma
Por otra parte, en el contrato de compraventa debería especificarse:
- La voluntad de que el arrendador venderá el inmueble
- El precio de la venta
- Porcentaje de las cuotas de alquiler realizadas hasta el momento de la compra para descontar del precio de la venta de la vivienda
- Prima inicial aportada por el derecho a la compra.
Si te interesa esta opción, es aconsejable que le eches un vistazo a la regulación del alquiler en general.
¿Cuál es el plazo para alquilar la vivienda?
No existe un límite concreto, aunque normalmente no suelen ser menos de dos o tres años, con un máximo de 5 años.
Pero, ¿qué ocurre si transcurrido este plazo no se quiere comprar la vivienda? No existe una respuesta tipo para esta situación, ya que esto dependerá de lo que hayan pactado las partes. Lo más común es que se pierdan la prima y las cantidades abonadas en concepto de alquiler.
Así que es importante que antes de acogerse a un contrato de alquiler con opción a compra se tenga claro que transcurrido el tiempo de alquiler se podrá afrontar la compra de la vivienda.
Por otra parte, si se da el caso de que el arrendatario decide alargar el período de alquiler, podrá hacerlo siempre que la otra parte esté de acuerdo. Lo que es más frecuente que pase es que los inquilinos decidan adquirir su vivienda de alquiler con opción a compra antes de lo pactado.
6 condiciones para acceder al alquiler con derecho a compra
Como ya hemos explicado, el contrato de las casas de alquiler con opción a compra no es como los contratos de arrendamiento o de compra tradicionales. Es por eso que deberíamos conocer y tener en cuenta las siguientes condiciones:
- El propietario tiene la obligación de conservar el contrato y no alquilar o vender el inmueble a terceros durante el tiempo que dure el contrato con derecho a compra.
- No es imprescindible que se fije una prima inicial, aunque es muy recomendable para el propietario. Con dicha prima, el arrendador se asegura de que el inquilino está interesado en la compra del inmueble.
- El inquilino siempre tendrá preferencia y exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo pactado en el contrato de alquiler con derecho a compra.
- El precio de compraventa pactado no se puede modificar ni por el propietario ni por el inquilino. En cambio, el precio del alquiler sí que puede cambiar en función del IPC, si el dueño así lo exige.
- En el caso de que el inquilino se retrase con el pago de una o dos mensualidades puede perder la opción a compra, y por tanto, la prima inicial que haya aportado.
- El contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y se cumplan con los requisitos básicos.
Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra
El alquiler con derecho a compra es una opción que beneficia ambas partes: vendedores y compradores. Sin embargo, también hay algunos inconvenientes que se deben conocer antes de tomar cualquier decisión. A continuación, detallamos las ventajas e inconvenientes de las casas en alquiler con derecho a compra.
Ventajas
Es una opción atractiva para jóvenes o para todas aquellas personas que desean comprar un piso, pero tienen dificultades para hacerlo, ya sea por falta de ahorros o porque no consiguen que el banco les conceda una hipoteca. Con el alquiler con derecho a compra se puede destinar las mensualidades del arrendamiento al pago de la vivienda y además, disponer de más tiempo para ahorrar y en un futuro adquirir el inmueble.
Que el precio de la compra se establezca en la firma del contrato beneficia al comprador si los precios van al alza. En estos casos, es probable que cuando se acabe en tiempo de alquiler, el precio de la casa sea mucho más elevado, así que haberlo predeterminado de antemano evitará pagar ese sobreprecio.
Como todas las condiciones vienen fijadas en el contrato, disponemos de la seguridad de que podremos adquirir esa vivienda mientras nos vamos preparando para hacerlo (ahorrando, negociando con el banco las condiciones…).
Con un alquiler con opción a compra tenemos la posibilidad de conocer bien la vivienda y saber si está plenamente adaptada a las necesidades de nuestra familia.
Inconvenientes
Si transcurrido el plazo de alquiler no se compra la vivienda, se pierde la prima inicial. De la misma forma, las mensualidades no se descontarán del precio de la vivienda. Llegados a este punto, si el propietario no nos quiere alargar el contrato, corremos el peligro de que la vivienda la adquiera otro interesado.
Si durante el tiempo que se ha estado pagando el alquiler el precio de la vivienda cae considerablemente, no tendremos posibilidad de renegociar el precio de compra.
Perjudica al comprador si el precio de las viviendas va a la baja. Por lo tanto, vale la pena mirar cuáles son las tendencias para valorar si esta opción saldría a cuenta o no.