Es un hecho que el mercado inmobiliario siempre está en constante cambio. Se trata de un área que envuelve diferentes sectores importantes de la sociedad, por eso es clave estar al tanto de cada detalle de la actualidad. Al fin y al cabo, todo el mundo se encuentra rodeado de propiedades y saber es poder.
Uno de los tributos más destacados para los propietarios de un inmueble o terreno es el impuesto de plusvalía y recientemente se ha visto sometido a ciertos cambios. Para analizar cómo ha variado la plusvalía en la venta de viviendas es importante remontarse hasta el 10 de noviembre del año pasado, cuando entró en vigor el Real Decreto-ley 26/2021.
La repercusión de esta medida todavía hoy da mucho que hablar en las diferentes localidades españolas gracias a las novedades que incluye en lo referente a la plusvalía municipal. Se trata de un impuesto que suele generar múltiples beneficios a los ayuntamientos de los municipios y este nuevo decreto-ley puede suponer un antes y un después para ellos.
A lo largo de este artículo intentaremos definir de la mejor forma posible qué es este tipo de impuesto, qué cambios ha sufrido la plusvalía tras la aplicación del real decreto-ley que entró en vigor a finales del año pasado y su aplicación a la venta de inmuebles.
El impuesto de plusvalía
Para encontrar una definición más exacta sobre el impuesto de plusvalía, es posible acudir al apartado correspondiente de la Ley de Haciendas Locales, pero aquí intentaremos dar una explicación más sencilla y directa.
Este tipo de gravamen también es llamado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Su principal función es definir el aumento del valor de los terrenos urbanos durante el periodo de tiempo que hayan permanecido en la propiedad de un contribuyente.
La transmisión de un inmueble o terreno obliga a cumplir este tributo a su propietario. Principalmente hay dos formas de que esto suceda: la primera es cuando el titular llega a un acuerdo con otra persona y vende su propiedad, la otra se da cuando se recibe a modo de donación o herencia.
Como es lógico, para que el impuesto de plusvalía se lleve a cabo, es necesario que el valor total de la propiedad haya aumentado desde el momento de la adquisición hasta la transferencia a una tercera persona.
¿Qué ha cambiado actualmente en la plusvalía?
El hecho de definir el incremento del valor de un terreno o vivienda con el paso del tiempo ha sido el protagonista de la polémica que ha producido los cambios. Hace varios años, el 11 de mayo de 2017, ya hubo una sentencia del Tribunal Constitucional que discrepaba de la constitucionalidad de algunas partes de la Ley de Haciendas Locales.
Con el paso del tiempo se incrementó el descontento por parte del Tribunal Constitucional y el 26 de octubre de 2021 volvió a la carga presentando una nueva sentencia en contra de los métodos de cálculo del impuesto de plusvalía. Como resolución se llevaron a cabo los cambios legislativos que ya habíamos señalado al comienzo del artículo.
La principal novedad que se ha incluido tras el decreto-ley plantea dos posibilidades para calcular el valor incrementado a modo de tributo. De esta forma, el contribuyente tiene la opción de elegir la que más le interese:
- El primer método trata de incrementar el valor catastral atendiendo a diferentes coeficientes. Se han definido procurando ajustarse a la realidad inmobiliaria actual y se han dispuesto de forma que se puedan actualizar en los siguientes Presupuestos Generales del Estado.
- La otra forma de calcular el impuesto de plusvalía es calculando la diferencia real entre el precio de venta y el de adquisición del inmueble siempre y cuando haya una ganancia. En caso de que el contribuyente no obtenga ningún beneficio patrimonial de tras la operación, no estaría obligado a pagar este tributo.
Por otra parte, los ayuntamientos de los municipios disponen de un margen del 15% para reestablecer los valores catastrales del suelo, siempre a la baja. Esto se hace en función de lo actuales que sean los terrenos para poder asegurar un valor más exacto del tributo en el escenario inmobiliario de cada localidad en el momento pertinente.
El cambio de la plusvalía aplicado a la venta de inmuebles
Como en cualquier otro mercado, en el inmobiliario existen compradores y vendedores y la teoría no sirve de nada cuando no se refleja fielmente en la práctica. Por ello, tras los cambios producidos en la plusvalía, la venta de inmuebles también se ha visto irremediablemente afectada. Prueba de ello es que estos nuevos métodos de cálculo no dan los mismos resultados dependiendo de los factores a los que atiendan.
El tiempo que ha transcurrido entre la adquisición y la transmisión de la propiedad es la clave. Los propietarios que compren y transfieran su terreno o inmueble en menos de un año tendrán que tributar más que el resto. Esto se debe a que los cambios legislativos tienen como objetivo evitar compraventas puramente especulativas.
De cara al futuro se quiere conseguir que los propietarios que obtuvieron sus terrenos o inmuebles durante el estallido de la burbuja inmobiliaria tengan que tributar menos. Sin duda alguna, aquel escenario no representa la realidad inmobiliaria de hoy en día.
Con todo esto en cuenta, queda claro que los cambios en la plusvalía se han llevado a cabo para tratar de fijar un valor del tributo más exacto y equiparable con la realidad del mercado inmobiliario. También pretende ofrecer distintas alternativas al contribuyente para que pueda elegir cuál le beneficia más de forma que, si no se ha incrementado el valor de su propiedad, quedaría exento de pagar el tributo.
Es imprescindible conocer bien este sector para llevar a cabo las operaciones correctas de la mejor forma posible. Por eso, en Mas Vida Real Estate tratamos de ayudar y asesorar a particulares de forma profesional en el proceso de compraventa inmobiliaria.