Contar con una segunda vivienda es un lujo al que no todo el mundo puede acceder, pero también implica una serie de conocimientos y deberes si uno busca ser un buen propietario. Una de las principales características que afectan a la segunda vivienda es que tributará de forma distinta a la principal.
Por eso, desde Mas Vida Real Estate queremos dejar claro cómo se ha de seguir este proceso para hacer correctamente la Declaración de la Renta.
En primer lugar, hemos de tener claro los distintos tipos de vivienda que diferencia la Agencia Tributaria en función de su uso.
El inmueble donde residimos habitualmente, lógicamente, está catalogado como vivienda principal, pero en cuanto a la segunda vivienda podemos encontrar dos variantes principales:
- Las viviendas casuales: Dentro de esta categoría entrarían todo tipo de alojamientos vacacionales, así como apartamentos de playa, de montaña o casas de pueblo que suelen permanecer vacías la mayor parte del tiempo.
- Los productos de inversión: Propiedades que se destinan principalmente al alquiler o a la reventa.
Una segunda vivienda siempre se ha de incluir en nuestra Declaración de la Renta, sea cual sea su uso que se le dé y la rentabilidad que genere. Dependiendo de estos factores, variará la forma de tributación de nuestro inmueble.
La fiscalidad de la segunda vivienda
Este factor depende totalmente de del uso que se le vaya a dar a nuestra segunda vivienda. No es lo mismo que vendamos la propiedad, que se la alquilemos a alguien como vivienda permanente, que sea nuestra casa de campo o que la utilicemos para nuestro uso personal. Los distintos tipos de uso que le demos a nuestra segunda vivienda hará que el IRPF varíe.
Por lo general, una segunda vivienda que no se esté alquilando incluso con un máximo de dos plazas de garaje incluidas, entraría en la categoría de rentas inmobiliarias imputadas. Mientras no conste como vivienda principal, la tributación estará entre el 1,1 y el 2 por ciento dependiendo del valor catastral de la propiedad.
Esta norma se aplica a todo el territorio español salvo las regiones del País Vasco y de la Comunidad Foral de Navarra, donde no hay imputación de rentas inmobiliarias en el exterior de cara a la Declaración de la Renta.
Una segunda vivienda en alquiler permanente
Si decidimos orientar nuestra segunda vivienda al alquiler permanente y aventurarnos como arrendatarios, estaremos obteniendo unos beneficios mensuales que se verán reflejados a la hora de su tributación.
Esta mensualidad que se obtiene por el hecho de estar alquilando una propiedad es considerada como rendimiento de capital inmobiliario, por lo que se le descontarán todo tipo de gastos necesarios para su obtención. Entre ellos se engloban los intereses, los gastos de conservación y reparación, el Impuesto de Bienes Inmuebles, los seguros, etc...
Sin embargo, si nuestro inquilino vive permanente mente en la propiedad, se podrá reducir hasta un 60% del rendimiento neto.
Si además del inmueble se alquila hasta un máximo de dos garajes, el rendimiento se incluye en el de la vivienda. Por otro lado, si el garaje o el trastero se alquilan a una tercera persona, se ha de calcular el rendimiento de capital inmobiliario aparte y no se aplicaría la reducción del 60%.
El alquiler temporal y la vivienda turística
Hay muchas personas que deciden destinar el uso de su segunda vivienda al alquiler por temporadas o a la actividad turística. En estos casos, el beneficio que se obtiene también se ha de tributar como rendimiento de capital inmobiliario, de modo que se consideren los ingresos y los gastos obligatorios para que éstos se lleven a cabo.
Al contrario que en el caso anterior, no se podrá aplicar la reducción del 60% debido a que el arrendamiento no se lleva a cabo para cubrir las necesidades de nuestros inquilinos de forma permanente. Además de ello, si estamos destinando nuestra segunda vivienda a la actividad turística, se considera que estamos prestando servicios propios de la industria hotelera, o lo que es lo mismo, realizando una actividad económica.
De esta forma, el rendimiento que obtengamos tributará dentro de las actividades económicas. De igual modo que ocurre con los rendimientos de capital inmobiliario, se introducen dentro de la base imponible general del impuesto.
El uso personal de la segunda vivienda
Si queremos disponer de un segundo inmueble que usar cuando nos venga en gana, a pesar de que la mayor parte del tiempo se encuentre vacío, hemos de realizar una imputación de rentas inmobiliarias en nuestro Impuesto Sobre la Renta de Personas Físicas. Este rendimiento es fijado por Hacienda y se destina a pagar por una vivienda vacía.
En otras palabras, a pesar de no obtener beneficio alguno por nuestra vivienda adicional, Hacienda da por hecho que cualquier propiedad que no sea nuestra vivienda principal se podría estar alquilando para obtener una renta mensual. La renta que hay que tributar suele ser el 2% del valor catastral de la vivienda.
¿Cómo afecta la venta de una segunda vivienda?
Muchas veces, un propietario de una vivienda adicional decide que no le está sacando el provecho adecuado y ve en la venta la mejor solución. En estos casos, la ganancia patrimonial de la venta tributa en la base imponible del ahorro con tipos impositivos que varían entre el 19% y el 23%. Por otro lado, las propiedades que se hayan adquirido antes de 1995 tienen la posibilidad de aplicar ciertos coeficientes reductores.
El Impuesto sobre la Renta de No Residentes
En caso de residir fuera de España no tributaremos por el Impuesto Sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF), sino a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
No importa si se trata de un extranjero no residente o de un español que vive en el extranjero, en ambos casos se deberán pagar impuestos por las propiedades que ostentan en territorio español, esté la vivienda disponible para su disfrute o en alquiler.
Dentro de esta categoría, las personas que residan fuera del Espacio Económico Europeo tributarán a un tipo mayor y no podrán deducir gastos.
Estas son las líneas generales sobre las que tributan las segundas viviendas en España. En Mas Vida Real Estate contamos con profesionales sometidos a una amplia experiencia en el sector que pueden ofrecer consejo y ayuda en todo el proceso de búsqueda, gestión y adquisición de una segunda vivienda.