El mercado inmobiliario es un mundo complejo, un mundo en constante cambio en el que incluso algo que pudiera parecer tan sencillo como alquilar una propiedad puede ser una auténtica aventura, pero la alternativa de vender el inmueble siempre está ahí y es difícil de ignorar. Podríamos hablar durante horas sobre las razones que pueden llevar a alguien a alquilar o vender una propiedad, pero, en muchas ocasiones, el problema surge cuando te has decantado por una de las opciones y te das cuenta, a posteriori, de que quizá deberías hacer lo contrario.
En el caso de haber vendido un inmueble, poco hay que hacer, como mucho reinvertir los beneficios en otro, pero si el caso es que quieres desprenderte de una propiedad que se encuentra alquilada, es totalmente lícito teniendo en cuenta la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), pero hay que saber cómo hacerlo.
Al margen de los beneficios que aporta el alquiler de una vivienda a su propietario, éste pierde su derecho de uso durante el periodo de tiempo que figure en el contrato en curso. Evidentemente, este escenario supone un conflicto que solamente se solventará si el inquilino renuncia a su derecho de utilización de la vivienda. La forma más habitual de afrontar la situación en la práctica es ofreciendo una indemnización al inquilino.
En MAS VIDA REAL ESTATE recomendamos poner al corriente tanto a la parte arrendataria de la vivienda como al potencial comprador tan pronto como sea posible. Además, si se puede dejar constancia de todo el proceso de forma escrita, este hecho evitará con toda seguridad problemas futuros.
Casos particulares a tener en cuenta
En algunas situaciones, si en el contrato de arrendamiento de vivienda figura el derecho de tanteo y retracto, el vendedor y todavía propietario de la propiedad deberá concederle a su inquilino la posibilidad de comprar la vivienda de forma preferencial. El inquilino tendrá derecho a ejecutar el tanteo en los siguientes treinta días naturales, siempre y cuando se le hayan comunicado los aspectos generales de la venta. De no haber sido avisado, contará también con treinta días para ejercer su derecho de retracto.
Si el inquilino no está interesado en la vivienda y no recibe indemnización alguna, teniendo en cuenta la última actualización de la LAU, el nuevo interesado en adquirir el inmueble deberá respetar la duración restante que el arrendatario todavía pueda utilizar según el contrato.
Otro caso muy común resulta de forma contraria. Por ejemplo, cuando el propietario posee otras viviendas o locales del mismo bloque o directamente el edificio entero y se venden en conjunto, el derecho preferencial no se le podrá aplicar al inquilino.
Los distintos puntos de vista de la venta:
El vendedor-propietario
Lo primero que hay que hacer cuando quieres vender una vivienda alquilada es echar un serio vistazo al contrato de arrendamiento, principalmente para conocer todas las cláusulas entre las que se encontrará o no el derecho de tanteo y retracto que da preferencia al arrendatario sobre la compra del inmueble.
El siguiente paso ya lo hemos comentado anteriormente, hay que avisar de la situación a todas las partes implicadas en la venta y redactar un comunicado por escrito donde figure la situación actual de la vivienda y se recojan todo tipo de detalles importantes.
Después de la parte más burocrática, es recomendable agilizar el proceso de la compra mediante una negociación con el arrendatario que otorgue un acceso lo más inmediato posible a potenciales compradores si todavía no se ha apalabrado la venta con alguien en concreto.
El comprador
Quien quiera adquirir la propiedad debería ser consciente de que hay un arrendatario viviendo desde un primer momento, por lo que no podrá entrar en su nueva vivienda si no se ha acordado así previamente y todas las partes están de acuerdo. Hay que valorar que esa situación le proporcionará una renta mensual e inmediata, pero también deberá tener en cuenta las normas que figuren en el contrato.
Es importante saber qué clase de arrendatario habita la propiedad debido a que fue elección del anterior propietario y los intereses y preferencias pueden variar de una persona a otra, por lo que será necesario informarse de cara a evitar cualquier tipo de problema en el futuro. Deberá estudiar el contrato de alquiler de forma exhaustiva y estar al corriente de cómo se ha respetado a lo largo de la relación que haya tenido con su anterior arrendador. Por supuesto, existen muchos casos en los que el inquilino y el propietario de una vivienda llevan a cabo ciertos pactos al margen del contrato o, por ejemplo, algunas veces habitan el inmueble más personas de las que figuran en el acuerdo. El comprador deberá ser consciente de todo, incluyendo de si se realizan los pagos dentro de los periodos establecidos, qué responsabilidades existen respecto a los pagos de comunidad, IBI, las pequeñas reparaciones debidas al uso del hogar etc.
El inquilino
Por último, una vez más, el arrendatario también tiene que conocer íntegramente el contenido del acuerdo que tiene con el propietario del inmueble. A esta parte le interesará saber, si existe la cláusula de preferencia, si se encuentra en una posición en la que le pudiera interesar adquirir la misma propiedad que habita.
Si no es el caso, le recomendamos que redacte las condiciones que más le favorezcan siempre y cuando sean acordes a los derechos a los que tenga acceso por contrato. También suele ser productivo que su acuerdo de alquiler figure inscrito en el Registro de la Propiedad, no es estrictamente obligatorio, pero siempre es mejor. Una de las ventajas que otorga el Registro de la Propiedad es que la inscripción del contrato protege al inquilino ante una futura venta, por lo que el nuevo comprador y futuro arrendador del inmueble se verá obligado a respetar ese mismo contrato. También es recomendable señalar la transacción y el cambio de propietario a modo de anexo.
Conclusión
En cualquiera de los casos, desde MAS VIDA REAL ESTATE abogamos por que se hagan las cosas bien hechas. Nuestra dilatada trayectoria en el sector inmobiliario puede aportar la experiencia y herramientas necesarias para orientarte y aconsejarte sobre cómo vender una vivienda alquilada de forma que todas las partes queden satisfechas.