Cambio de uso de local a vivienda, una tendencia muy productiva
Como dijo Unamuno, el progreso consiste en renovarse o morir. Esta frase es aplicable a casi cualquier aspecto de la vida, pero en lo que respecta al mundo inmobiliario, se trata de una filosofía que está cobrando cada vez más importancia. Por eso, si cualquier persona cuenta con la posibilidad de dar una nueva vida más productiva y convertir un espacio que le haya servido de oficina, probablemente le interesará saber cómo funciona este cambio de uso a vivienda.
La rentabilidad que produce un hogar a su propietario frente a la que puede obtener por un local está fuera de discusión, aunque si alguien está interesado en llevar a cabo una transformación de establecimiento comercial u oficina, debería informarse sobre cómo hacerlo correctamente.
Así, grosso modo, todo lo que hay que hacer radicaría en realizar un proyecto de uso de local a vivienda firmado por un técnico competente para poder presentarlo en el ayuntamiento correspondiente y conseguir una licencia. Después, simplemente quedaría ponerse manos a la obra con las reformas y registrar la nueva vivienda.
Dicho así puede parecer sencillo, pero a lo largo del proceso va a hacer falta contactar, por lo menos, con el ayuntamiento, con un arquitecto, un constructor, un notario y un registrador, de los cuales, cada uno cobrará su parte correspondiente y proporcional a las dimensiones del proyecto.
Datos principales a tener en cuenta
Antes de lanzarse a la piscina conviene saber si está llena de agua, en el caso que nos compete, hay que tener en cuenta ciertos factores previos para averiguar si un local es o no un candidato factible para convertirse en un buen hogar. Es importante que la propiedad se encuentre en un edificio de viviendas, que se pueda acceder de manera accesible y que no se encuentre justo a pie de calle.
Asimismo, el local ha de tener buena iluminación natural, una altura interior de, al menos, dos metros y medio y extracción de humos y de aire viciado a cubierta, como ya detallaremos más adelante.
Toda vivienda está regulada por el código técnico de la edificación entre muchas otras normas de habitabilidad de ámbito autonómico y municipal, por lo que cada propiedad estará sometida a unos requisitos y condiciones específicas que ha de cumplir ineludiblemente a la hora de convertirse en una casa.
No es tan sencillo como irse a vivir a una oficina o alquilarla a modo de vivienda, sino que un local comercial figura como tal en las escrituras y el Registro de la Propiedad, así que, si alguien decide empadronarse en esta dirección, ya sea el propio dueño o el inquilino de un alquiler, el propietario estaría siendo denunciando indirectamente y puede recaer una grave sanción sobre él.
Estas las condiciones mínimas básicas que ha de cumplir para convertir a vivienda cualquier oficina por norma general:
- Toda residencia unifamiliar tiene que contar con cocina, comedor, dormitorio y baño como mínimo, dependiendo de la capacidad del hogar y el número de sus habitantes.
- Toda habitación de día o de noche ha de tener ventilación directa al exterior por medio de un hueco con superficie no inferior a una décima parte de la superficie de la planta. Si una estancia incluye cama, puede servir como dormitorio y el hueco ha de alcanzar el doble de la superficie prevista en el caso anterior. Si la habitación se ventila a través de una galería, no puede servir como dormitorio y la superficie total de huecos de ella no puede ser inferior a la mitad de su fachada. Además, la ventilación entre galerías y habitación ha de ser como mínimo el doble de la fijada en el caso anterior.
- La vivienda ha de contar con campana extractora en la cocina.
- Todas las ventanas de cocinas y baños han de dar a patios abiertos que den paso a luz natural, con suelo impermeable y desagües adecuados.
- Las dimensiones mínimas de las habitaciones son:
- Dormitorio individual: 6 m2 y 15 m3 de volumen.
- Dormitorio de matrimonio o con más de una cama: 10 m2 y 25 m3.
- Salón: 10 m2.
- Cocina: 5 m2.
- Si se cuenta con una cocina abierta al salón, el conjunto ha de comprender como mínimo los 14 m2.
- Baño: 1,5 m2.
- La anchura de los pasillos ha de ser de 0,80 m como mínimo a excepción del recibidor, donde se extiende a 1 metro.
- La altura de todas las habitaciones no puede ser inferior a 2,50 metros en el medio urbano, este límite se reduce a 2,20 metros en las casas de campo.
Hablemos de precios
La teoría puede ser muy bonita, pero todo proyecto interesante requiere una inversión y, a la hora de reformar un local u oficina, con el objetivo de convertir a vivienda, lo más caro siempre van a ser las obras. Para desglosar el precio total hay que empezar con los trámites y los honorarios de los técnicos, el arquitecto, el notario y demás expertos.
Estos honorarios dependerán del profesional que se escoja en particular y del alcance de todo lo que haya que remodelar en el local o la superficie del mismo entre distintas variantes.
Por otro lado, están las tasas municipales, de las cuales habrá una fija y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) que consiste en un porcentaje del total de las obras, así como el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Si sumamos estos trámites que varían dependiendo de cada ayuntamiento y Comunidad Autónoma, la suma total hasta el momento rondaría los 10.000€.
El siguiente paso es el más doloroso y el más variable. Dando por hecho que se cumplen todos los requisitos previos además de aislamiento térmico y acústico, por muy poca superficie que haya que cubrir, el precio de una vivienda normal y corriente estará comprendido entre los 15.000€ y los 50.000€.
Es una brecha muy amplia, pero las posibilidades que abarca esta sección son infinitas. Si aventuramos un precio de la obra en torno a los 500€/m2, en un local de 100 m2 con dos dormitorios incluidos habría que contar los 50.000€ por toda la superficie, unos 1.500€ por la dirección de obras y entre impuestos, visados y licencias que incluiríamos en los 10.000€ del apartado anterior, el cómputo global quedaría en torno a los 60.000€.
Teniendo todo esto en cuenta, dependiendo del local que se posea, un cambio de uso puede salir muy rentable en barrios residenciales donde las viviendas tengan un valor medio-alto. Si se parte con un presupuesto entre 30.000€ y 70.000€, se puede doblar el precio del local sin ningún tipo de dificultad.
Quizá no sea tan buen negocio para ciudades pequeñas o pueblos en los que las viviendas tengan poco valor, pero si alguien se encuentra en una situación favorable para el cambio de uso de su local, simplemente tiene que ponerse en contacto con un experto para que le haga un presupuesto y le ayude durante el resto del proceso.
Convertir oficina a vivienda con el asesoramiento de Mas Vida Real Estate
La teoría puede ser muy bonita, pero todo proyecto interesante requiere una inversión y, a la hora de reformar un local u oficina, con el objetivo de convertir a vivienda, lo más caro siempre van a ser las obras. Para desglosar el precio total hay que empezar con los trámites y los honorarios de los técnicos, el arquitecto, el notario y demás expertos.
Desde Mas Vida Real Estate, podemos ayudarte en todo el proceso de convertir una oficina o local a una vivienda. Nos encargaremos de todo el proceso, ¡para que no tengas ni que moverte del sofá!